Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer bei Kauf

Als allgemeiner Grundsatz gilt, dass bei sämtlichen Liegenschaftserwerben die Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung, mindestens jedoch von Grundstückswert berechnet wird (§ 4 GreStG).

Grundsätzlich müssen daher bei jeder Übertragung 2 Werte, nämlich die Gegenleistung (Kaufpreis) und der Grundstückswert ermittelt werden. Der höhere von beiden Werten ist dann Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Der Kaufpreis (bzw Gegenleistung) ist bei entgeltlichen Erwerbsvorgängen noch relativ einfach zu ermitteln.

Ermittlung des Grundstückwertes

Für die Ermittlung des Grundstückswertes stehen grundsätzlich 2 Methoden wahlweise zur Verfügung:

  • das Pauschalwertmodell
  • oder der Wert aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel

Ein geringerer Wert des Grundstückes kann durch ein Gutachten eines Sachverständigen nachgewiesen werden.

Pauschalwertmodell

Für die Berechnung des Grunstückswertes nach dem Pauschwertmodell werden 7 Parameter benötigt:

  1. Grundfläche der Liegenschaft: diese kann man dem Grundbuch oder dem Einheitswertbescheid entnehmen
  2. Bodenwert: dieser kann mittels Finanz-Online oder beim Lagefinanzamt der Liegenschaft erfragt werden
  3. Hochrechnungsfaktor: der Hochrechnungsfaktor ist im Anhang zur Grundstückswerteverordnung festgelegt
  4. Nutzfläche des Gebäudes: laut Bauplan, oder die um 30% verminderte Bruttogrundrissfläche pro Ebene
  5. Baukostenfaktor: Pro Bundesland wird in der Grundstückswertverordnung ein Baukostenfaktor vorgegeben (§ 2 Grundstückswerteverordnung)
  6. Altersminderungsfaktor: dieser ist ebenfalls in der Grundstückswerteverordnung festgelegt (§ 2 Grundstückswerteverordnung)
  7. Nutzungsmiderungsfaktor: dieser ist ebenfalls in der Grundstückswerteverordnung festgelegt (§ 2 Grundstückswerteverordnung)

Der Wert wird nach folgender Formel ermittelt:

Grund und Boden: Grundfläche x dreifacher Bodenwert x Hochrechnungsfaktor

Gebäude: Nutzfläche x Baukostenfaktor x Nutzungsminderung x Altersminderung

Diese beiden Werte werden dann zusammengerechnet: fertig.

Um die Sache zu vereinfachen stellt das BMF einen Grundstückswertrechner zur Verfügung.

Immobilienpreisspiegel

Ab dem Jahr 2017 sind die Immobiliendurchschnittspreise der Statistik Austria heranzuziehen.