Abschreibung von Gebäuden

Ein AfA-Satz von 3% wird  angewendet

  • soweit das Gebäude unmittelbar der Betriebsausübung eines Land- und Forstwirtes oder eines Gewerbetreibenden dient
  • soweit ein Gebäude zu mindestens 80% dem Kundenverkehr dient

Die Verringerung des AfA-Satzes gilt nicht nur für ab dem Veranlagungszeitraum 2001 angeschaffte oder hergestellte Gebäude, sondern auch für vor dem Veranlagungszeitraum 2001 bereits im Betrieb vorhandene Gebäude, für die ein AfA-Satz von 4% zur Anwendung gekommen ist. Wird ein Gebäude gewerblich vermietet, so bestimmt sich der AfA-Satz nach dem Nutzungseinsatz beim Mieter.

Ein AfA-Satz von 2,5% wird angewendet

  • bei Gebäuden, soweit diese unmittelbar dem Betrieb des Bank- und Versicherungswesens dienen
  • bei Gebäuden, soweit diese unmittelbar dem Betrieb ähnlicher Dienstleistungen, wie zB der Kreditvermittlung, der Versicherungsvermittlung sowie der Verrsicherungsberatung dienen

 Ein AfA-Satz von 2% wird angewendet

  • bei Gebäuden, die unmittelbar oder mittelbar der Betriebsausübung außerhalb einer land- und forstwirtschaftlichen oder einer gewerblichen Tätigkeit (zB einer freiberuflichen Tätigkeit, sonstige selbstständigen Arbeit oder Vermögensverwaltung) dienen
  • bei Gebäuden, die nur mittelbar der Betriebsausübung eines Land- und Forstwirtes oder eines Gewerbetreibenden dienen
  • bei Gebäuden von Banken, Versicherungsunternehmen sowie ähnlicher Dienstleistungen, wenn das Gebäude zur Gänze mittelbar betrieblichen Zwecken dient
  • bei Gebäuden, die der Mieter (Leasingnehmer) für private (Wohn-)Zwecke oder zur außerbetrieblichen Einkünfteerzielung nutzt (bei gewerblicher Vermietung)

Kommt es bei einem Gebäude nachträglich zu aktivierungspflichtigen Aufwendungen, so erhöhen diese Aufwendungen den Restbuchwert. Dieser erhöhte Restbuchwert ist sodann auf die sich aus dem jeweiligen AfA-Satz ergebende Restnutzungsdauer abzuschreiben.

Abschreibung bei (nicht gewerblicher) Vermietung (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung)

Bei Gebäuden beträgt der AfA-Satz grundsätzlich bis zu 1,5% (1,5% entsprechen einer Nutzungsdauer von rund 67 Jahren). Nicht maßgeblich ist hier die Nutzungsart durch den Mieter. Der AfA-Satz beträgt daher auch dann bis zu 1,5%, wenn der Mieter das Mietobjekt zu gewerblichen Zwecken nützt. Eine kürzere Nutzungsdauer ist grundsätzlich durch ein Gutachten nachzuweisen. Wenn das Gebäude vor 1915 erbaut wurde kann ein  AfA-Satz von 2% geltend gemacht werden.

 
Abgrenzung von selbständig und nicht selbständig bewertbaren Gebäudeinvestitionen

Grundsätzlich kann immer nur eine einheitliche Abschreibung (einheitlicher Abschreibungsprozentsatz) für das gesamte Gebäude geltend gemacht werden. Auch wenn in einem Gebäude verschiedene Teile eine unterschiedliche Lebensdauer haben
wird ein einheitlicher Abschreibungssatz angewendet. Unterschiedliche AfA-Sätze hinsichtlich einzelner Gebäudeteile sind jedoch bei unterschiedlicher (gemischter) Nutzung eines Gebäudes möglich.

Als nicht selbständig bewertbare Gebäudeinvestitionen sind beispielsweise zu nennen:

  • eingebaute Elektroinstallationen sowie Gas- und Wasserzuleitungen
  • sanitäre Anlagen (Waschtische, Badewannen oder Klosettanlagen)
  • Beleuchtungsanlagen
  • Türschnallen und ähnliche Gegenstände
  • Aufwendungen für den Anschluss eines Gebäudes an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsbetriebe (Strom, Gas, Kanal)
  • Zentralheizungen (Etagenheizungen)
  • Aufzugsanlagen

Gilt eine Anlage (angeschafftes Wirtschaftsgut) als Teil eines Gebäudes, ist die Absetzung für Abnutzung nach der Nutzungsdauer des Gebäudes zu bemessen. Werden als Teil eines Gebäudes anzusehende Anlagen später in das Gebäude eingebaut, erhöht sich der Restbuchwert um die Anschaffungs- oder Herstellungskosten dieser Anlage. Dieser erhöhte Restbuchwert ist dann auf die sich aus dem jeweiligen AfA-Satz ergebende Restnutzungsdauer abzuschreiben.

Wird eine bestehende Anlage jedoch lediglich erneuert bzw. durch eine modernere ersetzt, sind die dafür aufgewendeten Kosten als Erhaltungsaufwand (Instandhaltung oder Instandsetzung) als Betriebsausgaben (Werbungskosten) abzusetzen. (Zu beachten ist die Aktivierungspflicht von Instandsetzungsaufwendungen bei vermieteten Wohngebäuden. Die Abschreibungsdauer beträgt in diesem Fall 10 Jahre).

Selbständig bewertbare Gebäudeinvestitionen sind beispielsweise:

  • Einbaumöbel, Holzdecken und Wandverkleidungen, die der Raumeinrichtung dienen
  • außerhalb des Verputzes verlegte Elektroinstallationen
  • Einbauküchen